Sala de Casación Civil, TSJ

Punto Previo
         En virtud de la publicación del decreto N° 8.190, denominado “Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, la Sala de Casación Civil, como punto previo, analizará si debe o no suspender el conocimiento del presente recurso extraordinario de casación en acatamiento de la normativa desarrollada en el prenombrado Decreto, lo cual hace en los siguientes términos:

 

A partir de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como Derecho Fundamental a la familia, como centro embrionario del progreso social, ya que resulta difícil concebir que pueda producirse un desarrollo satisfactorio de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer, es decir el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra constitución; así tenemos que por una parte el constituyente protegió a la familia tal como se desprende del inicio del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas...”.

Y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé:
“Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de las viviendas”.
 
La precitada norma transcrita consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, y al efecto el estado ha desarrollado políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna que indica la constitución, tales como la creación del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda y otras.
Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del estado en beneficio del bienestar social, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece:
“…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
…Omissis...
Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble.
…Omissis...
Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación.
...Omissis...
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
...Omissis...
Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus
La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...”.
 
Como puede apreciarse de los fragmentos antes transcritos de la reseñada exposición de motivos, el Ejecutivo Nacional dentro del marco de la Ley Habilitante promulgó el tantas veces indicado Decreto con el propósito de crear un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima inmuebles destinados a vivienda principal.
En ese sentido, esta Sala de Casación Civil cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho de una vivienda digna ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción,  autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A) (Resaltado de la Sala).
El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad.

  De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos.

ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA.

El artículo 1 dispone:
Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala).
 
De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece:
Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.”
 
El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.
Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.
Seguidamente, el artículo 4 dispone:
“Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.
Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” (Resaltado de la Sala).
 
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa:
“Procedimiento previo a la ejecución de desalojos.
Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.” (Resaltado de la Sala).
 
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido:
“Condiciones para la ejecución del desalojo.
 
Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:
1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo.
2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.” (Resaltado de la Sala).
 
Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación  debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda judicial, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide.
Expresado el anterior punto previo, procede la Sala al conocimiento del recurso de casación, y lo hace en los siguientes términos:
 
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
I
De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la violación del artículo 509 eiusdem, por haberse incurrido en el vicio de silencio de pruebas.
Alega el formalizante que en la oportunidad del escrito introductorio de demanda, acompañó un documento marcado con la letra “B” de fecha 17 de abril de 2006 el cual establecía que los contratantes “…dejaron sin efecto el documento de arrendamiento con opción de compra, autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de Los Morros, quedando inserto en los libros respectivos bajo el N° 75, del tomo 02 de fecha 16 de enero de 2006…”
Continúa señalando, que la recurrida sólo analizó el documento de fecha 16 de enero de 2006, acompañado con la letra “A” en la oportunidad de la demanda, contentivo de un contrato de arrendamiento con opción a compra, más no el indicado con la letra “B”. Que tal omisión de análisis de prueba fue determinante en la suerte de la controversia “…pues de haberlo siquiera analizado someramente, se hubiera dado cuenta que el contrato de opción de compra venta con arrendamiento, en el cual se fundamenta la recurrida para dictar su sentencia, había sido anulado por este documento fechado el 17 de abril de ese mismo año 2006 y sin duda alguna hubiera declarado con lugar la acción de reivindicación del inmueble…”.
Para decidir, la Sala observa:
El formalizante plantea la infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pero no fundamenta si ello ocurrió por falta de aplicación, falsa aplicación o errónea interpretación. Aunque tal omisión sería suficiente para desestimar la denuncia, la Sala, extremando sus deberes la analiza señalando lo siguiente:
La recurrida, contrariamente a lo aseverado por el formalizante, sí analizó el documento de fecha 17 de abril de 2006, expresando las siguientes conclusiones:
“…De la misma manera en fecha 17 de Abril de 2.006, consta que el Ciudadano JUAN JOSE ORASMA celebró para con la demandada-arrendataria un contrato de opción a compra del inmueble objeto del presente proceso, documento este autenticado con valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, otorgado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Juan de los Morros, quedando anotado bajo el N° 51, del Tomo 21 del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Tal contrato demuestra plenamente la existencia de una oferta de compra realizada a favor de la arrendataria-demandada, sin embargo, debe observarse que en dicho contrato no anula el contrato de arrendamiento, pero se establece una cláusula novena que atenta contra las normas inquilinarias, pues es evidente, que el contrato de arrendamiento anteriormente suscrito subsiste bajo tal condición de arrendamiento, aun cuando el propietario le haga una oferta de opción de compra al demandado-arrendatario siendo que, la cláusula novena de éste último contrato cuyo análisis se realiza, establece que en caso de no materializarse la compra en el plazo establecido la oferida desocuparía en forma inmediata el inmueble objeto de negociación, lo cual evidentemente atenta contra las normas de orden público Inquilinario, establecida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, es necesario establecer que aún cuando el inquilino-arrendatario, no cumpla con la opción de compra del inmueble en el término establecido, el arrendatario no podrá desalojar al mismo, sin haber intentado la acción de desalojo correspondiente, al encontrarnos en presencia de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado…”(Mayúsculas del texto transcrito).
 
La sentencia impugnada, determinó que el ciudadano Juan José Orasma celebró con la demandada-arrendataria un contrato de opción de compra del inmueble. De igual forma, la recurrida determinó que este segundo contrato no anulaba el contrato de arrendamiento “…pero se establece una cláusula novena que atenta contra las normas inquilinarias, pues es evidente, que el contrato de arrendamiento anteriormente suscrito subsiste bajo tal condición de arrendamiento, aun cuando el propietario le haga una oferta de opción de compra al demandado-arrendatario…”
De esta forma, no puede sostenerse que hubo silencio de pruebas, pues la sentencia impugnada analizó e interpretó el contrato celebrado el 17 de abril de 2006, aunque con resultado adverso al demandante, pues determinó que si bien este último era el propietario del inmueble, no podía prosperar la acción reivindicatoria pues el demandado estaba ocupando el inmueble en su condición de arrendatario.
Por las razones señaladas, al no haber silencio de pruebas, la presente denuncia por infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada improcedente. Así se decide.
II
         Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la violación del artículo 274 eiusdem, por “indebida aplicación” (sic).
Sostiene el formalizante que la recurrida condenó al pago de las costas procesales a la demandante por considerar que fue vencida totalmente en el juicio, de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Que eso fue un error del Juez de Alzada, pues si bien la accionante perdió en segunda instancia, ganó en el primer grado de jurisdicción. Que al haber vencido en primera instancia, la demandante no apeló, y el recurso ordinario lo ejerció la demandada, quien resultó vencedora en segunda instancia. Que no fue vencida totalmente en el proceso, pues ganó en primera instancia.
En efecto, señala el formalizante lo siguiente:
 “…Al tenor del ordinal segundo del articulo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio por parte de la recurrida la violación del artículo 274 del mismo código procedimental, por indebida aplicación y con fundamento en lo siguiente:
En el presente caso la recurrida me condena en las costas por considerar fui vencida totalmente en el juicio. Yerra la recurrida, a mi criterio, al considerar que totalmente vencida en el proceso, cuando del mismo surge que el Superior conoció para decidir sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, quien había sido vencida en la Primera Instancia y por tal motivo yo no ejercí recurso alguno contra la sentencia y sin embargo estimó la recurrida que yo había sido totalmente vencida en todo el proceso
(…Omissis…)
Como es de apreciarse el expediente le llega al Juzgado Superior recurrido producto de un RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR LA PARTE DEMANDADA, vencida en la PRIMERA INSTANCIA y sin embargo al revocar la sentencia se me condena en las costas del juicio por considerar hubo un VENCIMIENTO TOTAL EN EL JUICIO. Yo salí victoriosa en la Primera Instancia y no ejercí recurso alguno contra ninguna de las partes de la sentencia por estar conforme con la misma que me consideró tenía razón en mis pretensiones y siendo así al revocarse la sentencia no podía yo resultar totalmente vencida en el juicio ya que había ganado en la primera sentencia, en la Primera Instancia y mal podía aplicarse entonces indebidamente el artículo 274 del vigente Código de Procedimiento Civil…”(Mayúsculas del texto transcrito).
 
Para decidir, la Sala observa:
El planteamiento del formalizante es totalmente incorrecto. Si el demandante ganó en primera instancia, el demandado apeló y obtuvo a su vez vencimiento en Alzada, la sentencia del Juez Superior sustituye la decisión de primera instancia. Si el demandado en alzada obtuvo como resultado la desestimatoria de todo lo pretendido en la demanda, ganó el proceso y corresponde una condenatoria de las costas procesales al demandante de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por ello, no hubo “indebida aplicación” (sic) del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, término por demás incorrecto, pues la norma ha debido ser planteada por falsa aplicación de acuerdo a lo expuesto por el recurrente. Así se decide.
Por las razones señaladas, la presente denuncia por infracción del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada improcedente. Así se decide.
III
 Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la existencia del tercer caso de suposición falsa estipulado en el artículo 320 eiusdem.
Sostiene el formalizante que la recurrida estableció un “hecho” falso relativo a la existencia de un contrato de arrendamiento vigente entre las partes, sin percatarse que dicho contrato había sido anulado por un convenio posterior de opción de compra venta que sustituyó uno por otro. Que en el segundo contrato de opción de compra venta, los contratantes acordaron anular el de arrendamiento.
Continúa alegando el recurrente, que la sentencia impugnada, al establecer el “hecho” de la existencia del contrato de arrendamiento, desestimó la demanda reivindicatoria por considerar que el demandado ocupaba el inmueble propiedad del demandante en razón de un contrato, es decir, como poseedor legítimo y no como ocupante ilegal. En efecto, señala el formalizante lo siguiente:
“…De conformidad con lo dispuesto en el ordinal segundo del artículo 313 se denuncia por parte de la recurrida la comisión del vicio de suposición falsa, contenido como tercer caso del artículo 320 del Código de procedimiento Civil por cuanto la recurrida ha dado por demostrado un hecho con una prueba cuya inexactitud resulta de los mismos instrumentos del expediente mismo, por haber considerado como documento válido uno que aparece inexistente en autos por haber sido anulado ese contrato y fue tomado en cuenta por el juzgador de a recurrida para declarar sin lugar la reivindicación y además consideró esa existencia de un contrato de arrendamiento con opción a compra, que estimó vigente habiendo sido anulado por las partes contratantes quienes mediante otro documento público lo dejaron sin efecto alguno, entre ambas partes, y esta Sala debe restablecer el orden jurídico infringido
(…Omissis…)
El Juzgador de la recurrida estableció un hecho positivo y concreto, como es el afirmar que existe un contrato de arrendamiento el cual no fue anulado ni realizado nuevo contrato y que por tanto el arrendatario continuó en posesión del inmueble convirtiéndose ese contrato, según su decir, en uno a tiempo indeterminado, y ese hecho, como claramente surge en el expediente, no tiene asidero jurídico alguno en los autos, por cuanto no existe contrato de arrendamiento alguno ya que el que existía con arrendamiento a opción a compra fue anulado por ambas partes contratantes y por ende sin existencia jurídica alguna. En este caso dio por cierto ese hecho positivo y concreto valiéndose de una suposición falsa y cuya inexactitud resulta de los documentos existentes en el expediente, encuadrando en el tercer supuesto del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Ese instrumento en el cual apoyo mi denuncia aparece acompañado con el libelo marcado con la literal “B”, como arriba varias veces se ha indicado, y del mismo puede observarse que se destruye lo afirmado en la sentencia de que existe un documento de contrato de arrendamiento que no fue anulado y se convirtió a tiempo indeterminado, cuando en realidad de este documento marcado “B” se desprende que el que existía fue anulado por sus contratantes.
Este hecho cometido por el Juzgador de la recurrida, indudablemente, fue determinante en el dispositivo del fallo dictado, pues de haber tomado en cuenta y analizado certeramente, cual era su deber, el contenido del texto del documento marcado con la letra “B”, anexo al libelo, y comparado con el documento de opción de compra venta y definitivo de venta que fue firmado entre el señor Juan Orasma y mi persona, sin duda alguna hubiera declarado con lugar la demanda que por reivindicación intenté y no hubiera falsamente dado por demostrado un hecho cierto y positivo, a su entender, como fue el de haber considerado la existencia de un contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, cuando en realidad ese contrato había sido anulado por las partes que intervinieron en su formación.
(…Omissis…)
El ciudadano Juez de la recurrida en este caso, debió de aplicar y no lo hizo el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que de acuerdo a mi petición probé con la documental acompañada con el libelo, mis respectivas afirmaciones de los hechos, y la parte demandada se limité a señalar la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no probó esa aseveración ni con la prueba documental ni con la testimonial, ni con ninguna otra probanza permitida y con ese proceder, al no analizar la prueba de anulación del contrato de opción de compra venta entre el señor Orasma y la ciudadana Virginia Tovar, dejó de aplicar el artículo 548 del Código Civil, que permite que en mi condición de propietaria del inmueble, ejerciera mi derecho de reivindicar el inmueble ocupado sin derecho alguno por la demandada. En este caso aparece del expediente que probé el derecho de propiedad sobre el inmueble con el documento marcado “C” agregado con el libelo de la demanda, probé el hecho de encontrarse la demandada en posesión del inmueble objeto de la acción reivindicatoria, probé la falta del derecho a poseer por la demandada el inmueble objeto del litigio, probé la identidad del inmueble a reivindicarse, esto es, que aparece en el expediente que la cosa reclamada es la misma sobre la cual alego mi derecho de propiedad y sin embargo el Juzgador de la recurrida no aplicó el contenido del artículo 548 del vigente Código Civil…”(Mayúsculas del texto transcrito).
 
Para decidir, la Sala observa:
Cuando el Juez Superior determina que entre las partes existió un contrato de arrendamiento y el mismo se encuentra vigente, no está estableciendo propiamente un hecho, sino una conclusión jurídica, pues ello es un punto más complejo que trasciende a un hecho singular, sino más bien el producto de una serie de razonamientos lógicos y jurídicos apoyados en las cláusulas contractuales.
Pero independientemente de tal error de percepción en el enfoque de la denuncia, la Sala no la desestima y continúa analizándola, pues observa que ciertamente los contratantes firmaron dos contratos: uno en fecha 16 de enero de 2006, y el otro el 17 de abril del mismo año. El primero es un contrato de arrendamiento de inmueble con opción de compra venta, y el segundo es propiamente un contrato de opción de compra venta del inmueble.
Ciertamente, como afirma el recurrente, en el segundo contrato, el firmado el 17 de abril de 2006, las partes acordaron en su cláusula décima primera que “…dejamos sin efecto el documento de arrendamiento con opción de compra…”, es decir, que se equivocó el Juez de Alzada al considerar que todavía existía un contrato de arrendamiento vigente entre los contratantes, pues ambos decidieron darlo por terminado. Pero ello no es suficiente para declarar con lugar la presente denuncia, por lo siguiente:
Es de la esencia de la casación por infracción de ley, que ésta sea trascendente en la suerte de la controversia. El razonamiento inicial del Juez de Alzada es impecable. No puede prosperar la acción reivindicatoria, si el demandado se encuentra ocupando el inmueble mediante un contrato que de algún modo lo respalda. En efecto, señaló la recurrida lo siguiente:
 “…El propietario no puede reivindicar la cosa contra el arrendatario, el comodatario, el depositario, el acreedor prendario; pues para ello, la relación obligacional vigente entre el propietario y el poseedor de la cosa permite el primero ejercitar las acciones contractuales que correspondan según el caso (arrendamiento, depósito, comodato, etc.)…”.
 
En el caso bajo estudio, la recurrida estableció erróneamente que tal contrato era el de arrendamiento, sin percatarse que en realidad, el demandado ocupaba el inmueble amparado en el segundo contrato, firmado el 17 de abril de 2006, de opción de compra venta, el cual en su cláusula séptima estableció: “…El oferente hace entrega del inmueble dado en opción de compra a la Oferida quien asume desde este momento la responsabilidad de la cancelación de los servicios públicos del mismo…” En su cláusula novena, el mismo contrato estableció: “…En caso de no materializarse la compra venta en el plazo antes señalado y acordado por ambas partes La Oferida, desocupará en forma inmediata el inmueble objeto de esa negociación…”
Aunque pueda considerarse nulo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, siempre quedaría vigente el contrato de opción de compra venta, y el demandado entró a ocupar el inmueble en virtud que el demandante le entregó la posesión, como indica la cláusula séptima del convenio. Si el demandado, de alguna forma incumplió con las estipulaciones contractuales, entonces la vía correcta era demandar, por ejemplo, el cumplimiento de la cláusula novena del contrato o cualquier otro mecanismo que accionara y se sustentara directamente en el contrato de opción de compra venta, pero no la acción reivindicatoria, pues el demandado siempre podría exhibir el contrato de opción de compra venta como justificación de su permanencia en el inmueble, es decir, su posesión es legítima.
De esta forma, la denuncia es totalmente intrascendente en la suerte de la controversia, pues el demandado tiene a su favor un contrato de opción de compra venta que le permitió su entrada pacífica y legal al inmueble, y para obtener su desocupación, la vía correcta no es la reivindicatoria, sino el accionar directamente sobre ese contrato de opción de compra venta. Así se decide.
Por las razones señaladas, la presente denuncia por suposición falsa debe ser declarada improcedente. Así se decide.
Al ser desestimadas las denuncias por infracción de ley, el presente recurso de casación será declarado sin lugar en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo.
 
 
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandante, ciudadana Dhyneyra María Barón contra la sentencia de fecha 27 de enero de 2011, emanada del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico.
Se condena a la recurrente en casación al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase este expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los primer (1°) días del mes de noviembre de dos mil once. Años: 201 de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidente de la Sala, YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA
Vicepresidenta, ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrado-Ponente, CARLOS OBERTO VÉLEZ
Magistrado, ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ
Magistrado, LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ
Secretario, CARLOS WILFREDO FUENTES
 
Exp. AA20-C-2011-000146
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretario,

Fuente: TSJ:

www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Noviembre/RC.000502-11111-2011-11-146.html